2017/08/01 射抜き物件で繁盛店をつくる手法(竹谷稔宏)

2017/08/01 射抜き物件で繁盛店をつくる手法(竹谷稔宏)

「厳しい外食業界で生き残る手法は、居抜き物件活用にある」

飲食店を開業あるいは多展開するうえで外食を取り巻く社会情勢や生活者のライフスタイルの変化に迅速に対応する時代がやってきている。
この現状で飲食店を開業するにはいかに、経営リスク(投資コスト)を軽減できるかがビジネスの成功を大きく左右することになるだろう。
その展開のチャンスは、都心部や地方都市には空き物件が目立つようになっていることや、一向に次のテナントが決まらず空き状態がここ近年の現象であろう(なぜにテナントが埋まらないかは言うまでもなく、投資採算が合わないことが大きな要因であろう)。
賃貸料に対する売上高を見込めないことが飲食店の展開を鈍化させている要因の一つであろうし、飲食店を展開するための新しい戦略を模索することが活性化の糸口になることは周知の通りであろう。

よく年間5万件の飲食店が開業し、その逆に5万件以上が閉店を与儀なくされているという近年の傾向は周知の通りであろう。その閉店した物件を再利用する方法が、居抜き物件の活用法である。

                                        スケルトン

つまり射抜き物件とは、テナントに入っていた店が内装や厨房設備など全てそのままの状態で新しいテナントが契約するというスタイルであり、物件によっては造作譲渡という条件がついている物件もあるものの、一昔前のように法外な譲渡額は通用しなくなっていることだ。むしろ物件契約時に現状復帰(借りた状態に物件を戻す)という契約を履行するには、再度撤退するにも投資がかかるという撤退は二重苦になる。その条件を回避し再度そのままの状態で新しいテナントオーナーを求めるという手法が近年の商業施設不動産の流れになりつつある。

の居抜き物件を新規飲食店を開業するリスク軽減の一つの方法とし手活用することが投資軽減や損益分岐点を下げる方法の一つになる。つまり前に営業していた店の改

                                     厨房再利用

修を行い新しい飲食店を開業するという方法である。勿論改修部分を増やせば投資採算は悪くなるだろうし、いかに最低限(厨房は全て再利用し部分だけ改修、内装デザインは模様替えするなど)でリモデリングができるかが成功率を高くする方法であろう。

最低限改修しなければならない部分はフアサード入口の看板や正面のイメージ、キッチンの調理機器の配置変更、内装デザインや施設補修が必要な箇所など改修は最低限に留めておくことが改修のポイントであろう。
決して改修してはならない部分は防水区画の変更や空調設備の大幅な改修を行わないこと認識しておくことである。
射抜き物件の再利用の成功は既存設備をいかに生かして新しい飲食店を開業するかにある。つまり改修箇所がおおければ多いほど、リスクが増加することを理解しておかなければならない。

                                             勝てば官軍

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